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楼市诡谲:有人破产想逃,有人却在揣着大钱往里挤

   11:14:36 你身边的房屋专家

  有人说,是楼市不行了。

  真相是,玩儿法变了。

  1

  前两天,广州降价潮的消息被媒体圈广泛刷屏。

  广州直降6000元/O!一线城市终于扛不住了!

  你瞧,又是这帮媒体人。他们旋转跳跃,在广州上空原地炸裂。

  降价的楼盘是,祈福缤纷汇,位置在广州番禺的祈福新村板块。

  距离“番禺CBD”万博板块还有7km;距离珠江新城超过20km。

  

  这是一家根骨清奇,异常魔幻的开发商。

  缤纷汇二期定价时,恰逢整个板块一手楼稀缺,又炒着22号线的概念,直接把价格定到了4.5万/O,逼平了核心城区的二手楼。智商税,收起来。

  更魔幻的是,还真有硬核业主们进场。

  今年上半年,华南板块疯狂补货。

  位置更好,品质更强,品牌更大的项目,纷纷以3.8万/O的价格入市。

  然后,这位根骨清奇的开发商,果然社会——

  妥妥降价了,降了6000元/O。

  跟着这尊大神一起降价的还有:白云新城和增城,个别的社会神盘。

  像增城这种不限购的妖孽远郊市场,降了15%。

  2

  像米宅这种楼市老朋克,在今年3月份去广州考察的时候,就已经提醒过风险。

  我们提醒大家要:长持思维,归零概念,回归主城,回归产业。

  而广州的产业轴线异常清晰,就是下面这张图——

  

  ▲广州产业轴线

  珠江新城(总部中心)——琶洲(电商总部)——广州金融城(金融资本)——鱼珠副CBD(外溢延伸)——广州科学城(科创研发)

产业轴线,去做资产选筹。轴线之外的绝大多数其他版块,都被“极高的本地购买力”和“极强的概念炒作力”填平了洼地,房价大都存在被高估的泡沫风险。

  尤其是白云新城、番禺万博、增城新塘、增城朱村和中新知识城,我在破竹专栏里多次提醒了风险。

  ? 白云新城和番禺的问题在于,偏离产业带,概念过重,房价跳涨过高,价值透支严重;

  ? 增城和中新知识城的问题在于,主城距离过远,人口聚集能力太差,客户结构太过刚需化,后期供应量太高。

  

  ▲3月份破竹专栏葫芦娃观地产截图

  5个月后,降价盘大都集中在上面几个板块中。

  而更贴近产业轴线和贴近主城的板块,价格却很坚挺。

  在下行市场里,降价潮是分化的。

  有产业和人口支撑的板块,长持价值愈发凸显。

  纯粹靠概念和不限购的政策优势堆起来的板块,大概率都有泡沫破灭的风险。

  不过,当时这些预警发出之后,我还真得到一些反馈福利。

  比如,见识到了粤语的“骂娘魅力”,真真的跟港片里一模一样。

  3

  房价在挤泡沫,房企也在挤泡沫。

  和广州降价潮一起刷屏的,还有这个——

  房企破产潮,震惊地产圈!截止7月份,全国一共有近300家房企破产。

  我二大娘都给我发微信:

  孩儿,要不要考虑做微商?一个月能喜提“和谐号”那种。

  全国有9万家以上的房企,破产了不到300家,破产率不足1%。按照这种速度,把全国的房企破产完,估计需要100年左右。

  而2008-2011年,全国被吊销的企业有35-40万家,依法注销的同样也有40万家左右。企业的平均寿命大概是3.7年,中小型企业的寿命只有2.7年……

  与其他行业比起来,房企似乎不仅活的不错,而且命还挺硬。

  在破产的这200来家房企中,中小房企占了7成以上,而且还都在三四线城市。

  在过去的二十年时间里,这种房企是中国楼市里最魔幻的存在。

  我早年混在地市做地产的日子里,我见过太多这种房企的清奇脑回路。

  类似,开盘当天的早上5点半,从山脚磕到山顶,求佛祖保佑开盘顺利;类似,当招采的二表叔拉着当财务的小姨子,卷钱跑路;类似,一场模特花车巡游活动之后,老板带着模特消失了十分钟;类似,上半年还在做猪饲料,下半年就要拿地盖楼……

  乡土地产商的魔幻现实主义生活,分分钟教你做人。

  过去连续两波的大牛市,让中国乡土中,诞生了一大批类似房企。

  许你炒房,自然也许人家炒一票就跑。

  像这种房企,在融资如此困难的环境中,他们不倒天理难容。

  4

  我们真正应该关心的,埋藏在一大堆负面背后的这些事。

  保险行业的“险资”,开始大批量注入房地产企业。

  1月份,平安增持华夏幸福,成为华夏第二大股东;7月份,平安以80亿认购金茂17.87亿股,成为金茂第二大股东。

  至此,平安已经成为碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉等四个一线房企的第二大股东。

  除此之外,安邦注资持股9家一线房企,如万科、中铁建、招商蛇口;前海人寿,也成为万科、金地和华侨城的持股股东;新华人寿、泰康人寿、华夏人寿……纷纷扎堆持股房地产公司。

  远洋地产,中国人寿和安邦的持股比例超过60%,成为保险系房地产公司。

  一位做了多年投拓的老朋友,曾讲过一句大实话:

  房地产,是“险资”不得不选的一个出口。

  究其原因,其实非常简单。

  保险资金的投资要求非常严苛,就是安全性、流动性和收益性。核心目标就是,如何把钱放在一个收益稳定且池子够大的地方?

件的,只有房地产。

  除了保险行业进入房地产之外,那些港企大佬们也回来了。

  月初,新鸿基以破百亿的总价拍下了杭州江河汇地块;去年,恒隆也曾以百亿的总价拍下了杭州核心区的商业地块;九龙仓在加速布局苏州,香港置地在不断进场南京……

  如果我们去观察这些港资房企的布局,你会发现一个共性的特征:

  更专注一二线城市,更专注主城核心,更专注长线收益。

  这种特征,与保险行业的“险资”进场逻辑几乎一致———

  放弃短炒,把不动产作为底层资产,专注于更长线的稳定收益。

  5

  行至此,大家是否发现,楼市的玩法已经发生了变化。

  短炒的,追概念的,搏暴击的,赌收益的,正在被加速挤泡沫。

  比如,广州那些跌价的板块和楼盘;比如,那些已经破产或濒临破产的房企。

  长线的,有产业和人口支撑的,核心的,其长持价值越来越凸显,越来越被关注。

  比如,广州核心城区的量价坚挺;比如,长线险资进场房地产;比如,更关注长线价值的港企回归。

  中国楼市,正在从放大杠杆,低吸高抛,短线快炒,回归到坚守核心,价值投资,长线持有。

  不动产的玩法,开始作为一种安全性高、流通性好且收益稳定的底层资产而存在。

  有人说,是楼市不行了。

  真相是,玩儿法变了。

  1

  前两天,广州降价潮的消息被媒体圈广泛刷屏。

  广州直降6000元/O!一线城市终于扛不住了!

  你瞧,又是这帮媒体人。他们旋转跳跃,在广州上空原地炸裂。

  降价的楼盘是,祈福缤纷汇,位置在广州番禺的祈福新村板块。

  距离“番禺CBD”万博板块还有7km;距离珠江新城超过20km。

  

  这是一家根骨清奇,异常魔幻的开发商。

  缤纷汇二期定价时,恰逢整个板块一手楼稀缺,又炒着22号线的概念,直接把价格定到了4.5万/O,逼平了核心城区的二手楼。智商税,收起来。

  更魔幻的是,还真有硬核业主们进场。

  今年上半年,华南板块疯狂补货。

  位置更好,品质更强,品牌更大的项目,纷纷以3.8万/O的价格入市。

  然后,这位根骨清奇的开发商,果然社会——

  妥妥降价了,降了6000元/O。

  跟着这尊大神一起降价的还有:白云新城和增城,个别的社会神盘。

  像增城这种不限购的妖孽远郊市场,降了15%。

  2

  像米宅这种楼市老朋克,在今年3月份去广州考察的时候,就已经提醒过风险。

  我们提醒大家要:长持思维,归零概念,回归主城,回归产业。

  而广州的产业轴线异常清晰,就是下面这张图——

  

  ▲广州产业轴线

  珠江新城(总部中心)——琶洲(电商总部)——广州金融城(金融资本)——鱼珠副CBD(外溢延伸)——广州科学城(科创研发)

产业轴线,去做资产选筹。轴线之外的绝大多数其他版块,都被“极高的本地购买力”和“极强的概念炒作力”填平了洼地,房价大都存在被高估的泡沫风险。

  尤其是白云新城、番禺万博、增城新塘、增城朱村和中新知识城,我在破竹专栏里多次提醒了风险。

  ? 白云新城和番禺的问题在于,偏离产业带,概念过重,房价跳涨过高,价值透支严重;

  ? 增城和中新知识城的问题在于,主城距离过远,人口聚集能力太差,客户结构太过刚需化,后期供应量太高。

  

  ▲3月份破竹专栏葫芦娃观地产截图

  5个月后,降价盘大都集中在上面几个板块中。

  而更贴近产业轴线和贴近主城的板块,价格却很坚挺。

  在下行市场里,降价潮是分化的。

  有产业和人口支撑的板块,长持价值愈发凸显。

  纯粹靠概念和不限购的政策优势堆起来的板块,大概率都有泡沫破灭的风险。

  不过,当时这些预警发出之后,我还真得到一些反馈福利。

  比如,见识到了粤语的“骂娘魅力”,真真的跟港片里一模一样。

  3

  房价在挤泡沫,房企也在挤泡沫。

  和广州降价潮一起刷屏的,还有这个——

  房企破产潮,震惊地产圈!截止7月份,全国一共有近300家房企破产。

  我二大娘都给我发微信:

  孩儿,要不要考虑做微商?一个月能喜提“和谐号”那种。

  全国有9万家以上的房企,破产了不到300家,破产率不足1%。按照这种速度,把全国的房企破产完,估计需要100年左右。

  而2008-2011年,全国被吊销的企业有35-40万家,依法注销的同样也有40万家左右。企业的平均寿命大概是3.7年,中小型企业的寿命只有2.7年……

  与其他行业比起来,房企似乎不仅活的不错,而且命还挺硬。

  在破产的这200来家房企中,中小房企占了7成以上,而且还都在三四线城市。

  在过去的二十年时间里,这种房企是中国楼市里最魔幻的存在。

  我早年混在地市做地产的日子里,我见过太多这种房企的清奇脑回路。

  类似,开盘当天的早上5点半,从山脚磕到山顶,求佛祖保佑开盘顺利;类似,当招采的二表叔拉着当财务的小姨子,卷钱跑路;类似,一场模特花车巡游活动之后,老板带着模特消失了十分钟;类似,上半年还在做猪饲料,下半年就要拿地盖楼……

  乡土地产商的魔幻现实主义生活,分分钟教你做人。

  过去连续两波的大牛市,让中国乡土中,诞生了一大批类似房企。

  许你炒房,自然也许人家炒一票就跑。

  像这种房企,在融资如此困难的环境中,他们不倒天理难容。

  4

  我们真正应该关心的,埋藏在一大堆负面背后的这些事。

  保险行业的“险资”,开始大批量注入房地产企业。

  1月份,平安增持华夏幸福,成为华夏第二大股东;7月份,平安以80亿认购金茂17.87亿股,成为金茂第二大股东。

  至此,平安已经成为碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉等四个一线房企的第二大股东。

  除此之外,安邦注资持股9家一线房企,如万科、中铁建、招商蛇口;前海人寿,也成为万科、金地和华侨城的持股股东;新华人寿、泰康人寿、华夏人寿……纷纷扎堆持股房地产公司。

  远洋地产,中国人寿和安邦的持股比例超过60%,成为保险系房地产公司。

  一位做了多年投拓的老朋友,曾讲过一句大实话:

  房地产,是“险资”不得不选的一个出口。

  究其原因,其实非常简单。

  保险资金的投资要求非常严苛,就是安全性、流动性和收益性。核心目标就是,如何把钱放在一个收益稳定且池子够大的地方?

件的,只有房地产。

  除了保险行业进入房地产之外,那些港企大佬们也回来了。

  月初,新鸿基以破百亿的总价拍下了杭州江河汇地块;去年,恒隆也曾以百亿的总价拍下了杭州核心区的商业地块;九龙仓在加速布局苏州,香港置地在不断进场南京……

  如果我们去观察这些港资房企的布局,你会发现一个共性的特征:

  更专注一二线城市,更专注主城核心,更专注长线收益。

  这种特征,与保险行业的“险资”进场逻辑几乎一致———

  放弃短炒,把不动产作为底层资产,专注于更长线的稳定收益。

  5

  行至此,大家是否发现,楼市的玩法已经发生了变化。

  短炒的,追概念的,搏暴击的,赌收益的,正在被加速挤泡沫。

  比如,广州那些跌价的板块和楼盘;比如,那些已经破产或濒临破产的房企。

  长线的,有产业和人口支撑的,核心的,其长持价值越来越凸显,越来越被关注。

  比如,广州核心城区的量价坚挺;比如,长线险资进场房地产;比如,更关注长线价值的港企回归。

  中国楼市,正在从放大杠杆,低吸高抛,短线快炒,回归到坚守核心,价值投资,长线持有。

  不动产的玩法,开始作为一种安全性高、流通性好且收益稳定的底层资产而存在。

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