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存量压顶 成都公寓市场“太难了”?

2019-09-05 16: 04: 23我有一个房间

注意:由于特殊需要和用途,本文不包括郊区(主要城市+天府新区+郊区)的公寓产品;本文提到的公寓包括LOFT和SOHO;平均价格是指2019年1月至8月的平均价格;显示的数据仅供存档。它们仅供参考。有关详细信息,请参阅每个项目和市场的实际信息。

近年来,受住宅市场调控的影响,非限价购买的公寓产品非常受欢迎,积压的产品也一路粉碎。 2018年,成都(主要城市+郊区+天府新区,下同)的公寓总数约为390.43万平方米,是2016年的三倍多。

但是,从近期的市场表现来看,随着前一次集中消化的结束,选择购买的买家开始减少,公寓产品的整体热度下降了。 2019年1月至8月,成都公寓供求同比下降,均价约为元/m2,月均价出现了连续7次下降,自2019年1月起,均价约元/平方米,到了8月份,跌至约元/平方米。

住宅市场上传统的“ 9月金10号”即将到来,住宅市场出货量加速的迹象十分明显。对于许多普通公寓产品,在剩余的几个月中可能很难运行。

供销同比下降

价格是连续7滴

供销

根据统计数据,2019年1月至2019年8月,成都公寓累计供应约314.51万平方米,较2018年1月至8月下降4.33%。4月,成华奥园广场迎来了供应高峰。中海雨湖家庭,幻想曲等项目进入市场;交易量约为240.9万平方米,共套,交易面积从2018年1月至8月减少了10.9%。

在2019年1月至8月的统计范围内,公寓市场的整体平均价格约为12,163元/m2,2018年同一细分市场的平均销售价格约为13,136元/m2,同比减少7.41%。供参考的是,2019年前八个月住宅市场的平均价格约为元/m2。

股票

截至2019年8月底,公寓市场的股票市场约为6,407,200平方米。根据2019年上半年的平均减速速度,消化股票需要21.7个月。在当前市场环境下,退役的压力较大。

小面积销售为王

SOHO供应量占80%以上

从今年LOFT和SOHO产品的供应和销售趋势可以看出,LOFT产品的供应在减少,而SOHO产品的供应在增加。据不完全统计,自2019年以来开业的公寓产品中,只有海伦天柱,成化奥园广场,福建融创,中德联邦APPLER和龙湖星月等少数物业被纳入公寓产品中。

这与2017年4月发布的有关公寓的政策无关:商业和办公建筑项目的标准楼层办公空间之间的距离不应超过4.2米;商业和办公建筑项目的标准办公空间没有分开。地板的高度不应超过4.6米。由于地板高度的限制,今年LOFT产品的供应已大大减少。

从区域细分偏好的角度来看,50m2以下仍是买家的``好心'',50-70m2、70-90m2分别位于第二和第三位置,两者的销售面积并不多不同。可以看出,无论是过渡产品还是投资产品,小面积,总价低的公寓产品都被广泛接受。

成化区销售数量最多

双流区有较高的销售面积

就次区域而言,成华区的销售数量最多,总计7,579套;双流区的销售面积最高,约为524,600平方米;天府新区的供应面积最大。

目前在成化区出售的公寓面积为40m2以下,50-60m2,平均价格约为元/m2。其中,成华奥园广场的销售数量最多,而今年上半年的表现最为抢眼。

双流区目前公寓销售面积相对较高,为70-80m2,公寓面积较大,也是销售面积最大的地区。区域市场平均价格约为10,315元/m2。

天府新区目前的公寓面积在50m2以下,均价约为元/m2。该地区最近的项目是天府万科运城,该项目于8月24日开业,开工率为55.82%。

值得一提的是,锦江区公寓的平均销售价格约为元/m2,这主要是由于Tony Loh Lamborghini Hotel(平均价格约为元/m2)和Yingjia Winner(平均价格约为元)所致。 /平方米)。 ),金林中心(均价约30,168元/m2)等项目均上调了该地区的整体价格。此外,在晋江区售出的公寓项目中,华润自由,华润东苑世光和茂业豪园排名前三位,主体面积均在40平方米以下。

总体而言,愿意被市场购买的公寓项目对其面积,位置,支持和规划至关重要。这将直接确定产品的订单和增值能力。

好产品

基本上与5个元素密不可分

在统计范围内,2019年1-8月新推出的28个公寓产品中,只有万科金域麝香在开盘当天认购率达到100%;统计前8个月销售的项目整体销售数量较高,如成华奥园广场,德尚我家蜜桃公寓、幻想家园、龙腾东圃城、融创香台等项目。

2019年1-8月,成都公寓开盘当日认购率排名前5

芮丽君从市场中挑选了三个知名度较高的项目进行简单分析,发现它们都有一定的共同指标:区位优越,交通便捷,生活设施完善,品牌房企喜人,而且性价比高。总价很低。

在开放日,首先是去污率。万科金域麝香……

2019年开盘主体面积30-36平方米,均价7500元/平方米(精装),6500元/平方米(清水),面积小,性价比高,总价约25万,购房者认可度高;项目位于城北城外新都区高速公路,紧邻地铁3号线三合厂站,交通便利。有100亩湿地公园、植物园、成都实验外语学校等配套资源。

销售套数最多的成华奥园广场

2019年开盘主体面积34-54平方米,精装均价元/平方米。本项目位于东中环线,紧邻地铁7号线双店路站,距成都东站约3公里。附近有施工道路。万象市、理工大学、火车东站站等主要核心商业区周边,商业价值提升!起来!起来!

最高销售面积 Fantasia Home World

主要区域76-102m2,均价约9500元/m2。该项目位于天府五街与江岸河的交汇处。它位于大园西段。在以后的规划中具有明显的优势,并且可以享受成熟的城市支持。

李瑞评论:

下半年,融资环境趋紧,住房公司面临撤资的压力。同时,随着“黄金9月和银10”的到来,住宅供应加速增长。购房者仍然是首选,公寓的购买需求进一步受到挤压。以下三个困难尤其值得关注:

1.当前公寓供应过剩,库存远高于2018年同期,拆迁压力较大。库存最高的三个城市地区是高新区,双流区和晋江区,晋江区的公寓平均价格高于住宅。价格,快速更改非常具体。

2.从某种意义上说,公寓的销售将受到房屋供应的影响。当住房需求短缺时,渴望“开始”或流向公寓市场的购房者;但是随着住房供应的增加,购买者的选择增加了,住房对购买者的吸附能力也增强了。在2019年下半年,许多高成本的“净红色住宅物业”被推出,公寓项目的竞争力再次降低。

3,大多数公寓依靠面积小,总价低来吸引买家,但贷款利率高,面积大的游泳池也有明显的弊端;同时市场越来越担心公寓产品的流动性,以后能否顺利转让或租赁成为“选择点”,公寓项目的生存变得越来越困难。

从前八个月的市场看,两极化:华立晋江,东尼兰博基尼,新希望D10等高端项目以及廉价路线,奥园广场等均取得了良好的效果。 “中间层”上的压力更大,该量也是最大的。

写在最后:

不久前,厦门自然资源和计划局发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》,严禁将商业项目改造为公寓和其他“类房”。这一消息一度引发市场对公寓产品趋势的担忧。实际上,早在2017年4月21日,成都就对公寓采取了类似的政策,其目的只有一个:消除混乱并规范市场。

相比之下,可以看出厦门发布的政策对细节的描述更加清晰,毫不奇怪,它被称为历史上最残酷的“禁令”。

公寓市场下一阶段的出口在哪里?今年7月,广州市已经明确定义了有资格转换为出租房的商品房,空置办公楼等,这是否会成为公寓市场放松的另一种模式?您如何看待成都公寓市场的趋势?

您如何看待公寓的未来趋势?单一选择

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为了缓解公寓的压力,我们应尽快出台相关政策

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公寓市场不会放松,政策将更加严格

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短期内,公寓政策不会有重大变化

表决

注意:由于特殊需要和用途,本文不包括郊区(主要城市+天府新区+郊区)的公寓产品;本文提到的公寓包括LOFT和SOHO;平均价格是指2019年1月至8月的平均价格;显示的数据仅供存档。它们仅供参考。有关详细信息,请参阅每个项目和市场的实际信息。

近年来,受住宅市场调控的影响,非限价购买的公寓产品非常受欢迎,积压的产品也一路粉碎。 2018年,成都(主要城市+郊区+天府新区,下同)的公寓总数约为390.43万平方米,是2016年的三倍多。

但是,从近期的市场表现来看,随着前一次集中消化的结束,选择购买的买家开始减少,公寓产品的整体热度下降了。 2019年1月至8月,成都公寓供求同比下降,均价约为元/m2,月均价出现了连续7次下降,自2019年1月起,均价约元/平方米,到了8月份,跌至约元/平方米。

住宅市场上传统的“ 9月金10号”即将到来,住宅市场出货量加速的迹象十分明显。对于许多普通公寓产品,在剩余的几个月中可能很难运行。

供销同比下降

价格是连续7滴

供销

根据统计数据,2019年1月至2019年8月,成都公寓累计供应约314.51万平方米,较2018年1月至8月下降4.33%。4月,成华奥园广场迎来了供应高峰。中海雨湖家庭,幻想曲等项目进入市场;交易量约为240.9万平方米,共套,交易面积从2018年1月至8月减少了10.9%。

在2019年1月至8月的统计范围内,公寓市场的整体平均价格约为12,163元/m2,2018年同一细分市场的平均销售价格约为13,136元/m2,同比减少7.41%。供参考的是,2019年前八个月住宅市场的平均价格约为元/m2。

股票

截至2019年8月底,公寓市场的股票市场约为平方米。根据2019年上半年的平均去化速度,消化该股耗时21.7个月。在目前的市场环境下,退役后的压力相对较大。

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小面积销售是王道

SOHO供应量占80%以上

从LOFT和SoHo区产品的供应和销售趋势可以看出,LOFT产品的供应量正在减少,SoHo区产品的供应也在增加。据不完全统计,在2019年以来开盘的公寓产品中,仅海伦天柱、成华奥园广场、福建融创、中德联邦阿普尔、龙湖星月等少数楼盘纳入公寓产品。

这与2017年4月出台的公寓相关政策不无关系:商业、办公建设项目标准层办公空间间距不超过4.2米;商业和办公建设项目的标准办公空间没有分开。地板的高度不应超过4.6米。由于楼层高度的限制,今年阁楼产品供应量明显减少。

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从面积段偏好来看,50m2以下仍是购房者的“好心”,50-70m2、70-90m2分别处于第二和第三位,两者的销售面积相差不大。可以看出,面积小、价格低的公寓产品,无论是过渡性还是投资性产品,都得到了更多的认可。

成华区销售套数最多

双流区销售面积较大

分区域来看,成华区销售数量最多,共7579套;双流区销售面积最高,约平方米;天府新区供应面积最大。

目前,成化区出售公寓的平均价格约为元/平方米,面积分别小于40和50-60。其中,成华奥林匹克花园广场的销售套房数量最多,其前一阶段的表现最为抢眼。

双流区目前销售公寓面积为70-80,其中公寓占比较大,这也是促成最高销售面积的区域市场的平均价格约为元/。

天府新区目前出售的公寓均价约为元/。该地区最新的开放项目是天府万科运城,于8月24日开业,降级率为55.82%。

值得一提的是,晋江区的公寓平均售价最高,约为每公顷元。这主要归功于Tony Loran Bokini Hotel(均价约每公顷元),Yingjia Winner(均价约每公顷340元),Jinlin Center(均价约每公顷68元)等项目。此外,在晋江区待售的公寓项目中,华润在自由空间,东苑时间画和茂业豪华公园销售方面均位居前三名,主要家庭面积不足40%。

总体而言,愿意由市场支付的公寓项目的面积,位置,匹配和规划至关重要,这直接决定了下订单和增加价值的能力。

荣誉和受欢迎的产品

五个基本要素必不可少。

在Reilly数据的统计范围内,仅万科金玉体育馆在销售的前八个月才入账,该馆在2019年1月至2019年8月推出的28种新公寓产品开业当天的认购率为100%。促销套票总数更高:成华奥林匹克花园广场,德国商人MYHOME柚公寓,花年家庭世界,龙腾县东麓市,荣昌。香景台等项目。

2019年1月至8月开放日成都公寓的订阅率TOP5

芮立军从市场中选择了三个备受赞誉的项目进行简单分析,发现它们都有某些共同的指标:区位优越,交通便捷,生活设施完善,品牌住房企业得到祝福,性价比高。总价低。

在开幕当天,去污率是第一位。 Vanke Golden Field Musk .

2019年,开放的主要区域为30-36m2,平均价格为7500元/m2(精装),6500元/m2(清水),面积小,性价比高,总价格大约是25万,买家受到了高度认可;该项目位于新都区城北高速公路外,靠近地铁三号线三合厂站的地铁站,交通便利。有配套资源,如100亩湿地公园,植物园和成都实验外国语学校。

销售数量最多的成华奥园广场

2019年,开放的主要区域为34-54m2,精装平均价格为元/m2。该项目位于中环东环路,毗邻地铁7号线双店路站,距成都火车东站约3公里。附近有施工路。万象市工业大学,火车东站等主要核心商业区周围,商业价值UP! UP! UP!

销量最高的地区幻想曲家庭世界

主要区域76-102m2,均价约9500元/m2。该项目位于天府五街与江岸河的交汇处。它位于大园西段。在以后的规划中具有明显的优势,并且可以享受成熟的城市支持。

李瑞评论:

下半年,融资环境趋紧,住房公司面临撤资的压力。同时,随着“黄金9月和银10”的到来,住宅供应加速增长。购房者仍然是首选,公寓的购买需求进一步受到挤压。以下三个困难尤其值得关注:

1.当前公寓供应过剩,库存远高于2018年同期,拆迁压力较大。库存最高的三个城市地区是高新区,双流区和晋江区,晋江区的公寓平均价格高于住宅。价格,快速更改非常具体。

2.从某种意义上说,公寓的销售将受到房屋供应的影响。当住房需求短缺时,渴望“开始”或流向公寓市场的购房者;但是随着住房供应的增加,购买者的选择增加了,住房对购买者的吸附能力也增强了。在2019年下半年,许多高成本的“净红色住宅物业”被推出,公寓项目的竞争力再次降低。

3,大多数公寓依靠面积小,总价低来吸引买家,但贷款利率高,面积大的游泳池也有明显的弊端;同时市场越来越担心公寓产品的流动性,以后能否顺利转让或租赁成为“选择点”,公寓项目的生存变得越来越困难。

从前八个月的市场看,两极化:华立晋江,东尼兰博基尼,新希望D10等高端项目以及廉价路线,奥园广场等均取得了良好的效果。 “中间层”上的压力更大,该量也是最大的。

写在最后:

不久前,厦门自然资源和计划局发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》,严禁将商业项目改造为公寓和其他“类房”。这一消息一度引发市场对公寓产品趋势的担忧。实际上,早在2017年4月21日,成都就对公寓采取了类似的政策,其目的只有一个:消除混乱并规范市场。

相比之下,可以看出厦门发布的政策对细节的描述更加清晰,毫不奇怪,它被称为历史上最残酷的“禁令”。

公寓市场下一阶段的出口在哪里?今年7月,广州市已经明确定义了有资格转换为出租房的商品房,空置办公楼等,这是否会成为公寓市场放松的另一种模式?您如何看待成都公寓市场的趋势?

您如何看待公寓的未来趋势?单一选择

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为了缓解公寓的压力,我们应尽快出台相关政策

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公寓市场不会放松,政策将更加严格

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短期内,公寓政策不会有重大变化

表决