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申请的多,通过的少,房企赴港上市迎“小年”?

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原标题:房企上市“冷”和“热”|更多申请,更少通行证,房企赴港迎接“小年”?

10月23日,索尼控股通过了香港证券交易所听证会。五个月前提交招股说明书的索尼控股公司,在中梁房地产正式上市三个月后,终于在资本市场取得了进一步进展。

值得注意的是,在此期间,除了本月17日和22日集中提交招股说明书的三顺控股和港龙地产外,几乎没有新的内地房地产公司到香港进行首次公开募股,许多排队进行首次公开募股的房地产公司也有无效的审计材料。

香港房地产公司的首次公开募股是否存在真空,或者这一窗口即将结束?安介房地产研究院首席分析师张博对《每日经济新闻》记者分析称,监管力度的加大将导致房地产行业未来前景的不确定性增加,这将直接影响HKEx对内地在港上市企业的判断,进而影响上市成功率。

在香港上市的房地产公司萎缩

2019年至2018年间,内地房地产公司在香港上市的道路又冷又热。

2018年,内地中小住宅企业选择在香港集群上市,成功率相当高。2018年1月16日,郑融房地产上市。自此,鸿阳地产、大发地产、美的地产和恒达集团相继上市。此外,2018年在香港成功上市的内地房地产公司数量达到11家,是过去21年在香港上市的内地房地产公司数量最多的一年。

然而,在2019年,迄今只有德信中国、殷诚控股和中粮控股成功上市。

海伦伯格房地产、奥斯山控股和万创国际几乎与索尼同时提交了招股说明书,它们仍在排队等候。此外,还有8家内地房地产公司在等待首次公开募股(IPO)审批,包括惠晶控股、中国自然保护区、叶静明邦、孙三控股和港龙地产,它们都在等待后续新的交易形式。据记者粗略计算,今年到目前为止,内地住宅企业在香港上市的成功率只有25%。

此外,2019年房地产公司上市的等待期也在逐渐延长。记者发现,内地房地产企业在香港上市前后(从上次交割到上市)的平均时间为149天,最快74天,最慢245天。

以中梁房地产为例。上市前后花了两年时间。在此期间,招股说明书提交至中梁成功上市之间的时间为245天。

标准提高,审计更加严格。

为什么房地产企业的整体上市比去年更糟糕?

张博的分析认为,房地产监管的日益加强是一个不可忽视的原因,这导致房地产行业未来前景的不确定性增加,并将直接影响HKEx对在港内地上市企业的判断,并影响成功率。

一名不愿透露姓名的知情人士也向记者《每日经济新闻》透露,HKEx上市部门前联席主管及两名涉案人员已于今年6月被香港廉政公署逮捕或有所影响。"因此,今年的上市申请将比以前更加严格."

消息人士指出,在香港联合交易所上市最重要的一步是经过香港联合交易所的多轮查询。这些问题涉及公司的管理水平和所提供信息的真实性。在获得“无异议函”之前,不能推进下一步。然而,房地产企业的许多关键指标都不达标,包括股权结构不清、关联交易等问题。

例如,当一家房地产公司刚成立时,它经历了公司股权和项目公司的大量子公司或公司的变化,所有这些都将受到证券交易所的关注。企业需要花费大量额外的时间来处理公司结构等问题,然后才能通过审计。

与此同时,香港联合交易所也提高了内地住宅企业上市的监管要求。如果如新控股持有的首席财务官职位空缺不能及时填补,也会影响上市效率、路演定价等重要流程。

此外,HKEx提高了上市要求,也更加关注住房企业增长的可持续性。例如,金融安全,因为冲刺的规模伴随着债务比率的增加,那么整体金融安全将成为调查的焦点,以及债务后的去杠杆化风险。

KKG常务董事张欣向记者《每日经济新闻》指出,今年房地产公司上市的放缓在很大程度上与HKEx审计的效率有关。有大量内地企业想上市,审计团队承担业务的能力有限。许多业务审计无法进行,许多企业从去年延续到今年。"除非你是一个特殊的企业,否则走一条特殊的路线和快车道."

首次公开募股资金减少

除了成功上市公司的减少和周期的延长,2019年上市房地产公司募集的资金总额也比去年同期有所下降。

数据显示,2018年上市的9家内地房地产公司共融资169.12亿港元,平均每次IPO融资18.79亿港元。筹集资金最多的是郑融房地产,为44.81亿港元,最低的是万成控股,为2.25亿港元。

在2019年上市的房企中,德信中国筹集了13.72亿港元,殷诚国际仅筹集了7.7亿港元,中粮控股筹集了27.73亿港元,平均筹集了16.4亿港元。

香港上市房屋公司今年筹集的实际资金为何缩水?张博直言,在不利融资的情况下,许多中小住房企业将上市视为融资的“生命线”。然而,这根“稻草”本身并不全是黄金,许多企业往往定价低,这直接影响到实际融资效果。

"寻求在香港上市的房屋公司要达到上市的业绩要求可能并不难,但在目前房地产市场不乐观的情况下,如何吸引足够多的投资者,以及他们能否接受市场上的低价是一个问题。"张博说。

然而,在克里研究中心总经理林博看来,随后的上市市场越来越低。一个客观现象是,目前上市公司全部上市,以下公司基本上是前50名之后的公司。

这类企业存在几个问题,如规模小、盈利能力弱和增长的可持续性不足。一些企业的规模上升完全是由于城市的炎热,因此存在不稳定因素。

例如,在首次公开募股方面取得突破的索尼控股公司(Sony Holdings),就销售额、收入和净利润而言,是一家中小型住宅企业。招股说明书没有披露该公司的销售额,但根据凯瑞(Kerri)的数据,该公司的销售额尽管快速增长,却没有达到“1000亿英镑的门槛。

”今年,SEHK优先考虑新经济公司,所以客观地说,住房公司的上市环境不如去年。此外,审计标准的提高将在规模、债务和增长可持续性方面给住房企业带来更大压力。2019年确实是小日子。”林博说。

香港股票首次公开募股黄金期已经过去

窗口期似乎已经慢慢过去。住房企业上市的后续趋势是什么?

张欣认为一些中小住宅企业由于规模小、盈利能力弱,相对谨慎保守。这些房地产企业在中国找不到资金和融资渠道,企业自身素质不高,很难走资本市场之路,这使得它们与HKEx的互动效率低下。规模小、盈利能力弱、投资者认可度低,如果没有投资者的积极回应,上市最终可能会流产。

以海伦堡和鳌山为例,这两家企业规模小,盈利能力和利润率低。鉴于目前的因素,住房企业的上市周期将比去年长得多。

长期以来,HKEx偏爱内地住宅企业。相比之下,a股上市审查非常严格,所以很多内地房企选择在香港上市。香港也有一些专门机构愿意投资房地产企业。一些投资机构继续青睐房地产。

一方面,资金短缺,需要融资;另一方面,它在香港相对比较受欢迎,所以一些中小型住宅企业仍在积极准备港股上市。然而,应该指出,一些企业可能无法支付上市费用,即使上市成功,因为它们的吸引力不足,周期过长。

“在我们最终意识到这是一次‘血腥的上市’之前,随后的股价和估值再次缓慢上涨。”张欣告诉记者《每日经济新闻》,目前,房地产公司将首次公开募股的重点放在了物业管理行业,因为物业管理是一项轻资产,资本要求非常低,现金流非常好。这类企业不仅容易被投资者认可(香港资本市场对轻资产企业的认可相对较高),而且在未来也能获得相对较高的估值。因此,大型住宅企业基本上已经或正在准备上市的物业公司。

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